Қазақстанда ипотекалық несиелеу саласына қатысты маңызды өзгеріс ұсынылды. Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігі мен Ұлттық банк ипотекалық тұрғын үй қарыздары бойынша жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесінің шекті деңгейін қарыз алушының бастапқы жарнасына қарай саралап белгілеуді ұсынып отыр. Егер бастама қабылданса, 2027 жылғы 1 қаңтардан бастап тұрғын үй құнының кемінде 30 пайызын бастапқы жарна ретінде төлейтін азаматтар ипотеканы неғұрлым төмен мөлшерлемемен рәсімдеу мүмкіндігіне ие болады.
Елімізде қарыздар мен микрокредиттер бойынша жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесінің шекті деңгейі жаңартылды. 1 шілдеден бастап ипотекалық тұрғын үй қарыздары бойынша шекті мөлшерлеме 25%-дан 20%-ға дейін төмендейді.
Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігі Ұлттық банкпен бірлесіп жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесінің мөлшеріне қатысты қаулы жариялады. Құжат 16 мамырдан бастап күшіне енеді. Алайда бірқатар несие түрлері бойынша жаңа мөлшерлемелер 1 шілдеден бастап қолданыла бастайды.
Несиелердің басым бөлігі бойынша жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесінің шекті деңгейі бұрынғы қалпында қалады. Атап айтқанда, кепілсіз банктік қарыздар бойынша мөлшерлеме жылына 46%-ға дейін, кепілмен қамтамасыз етілген банктік қарыздар бойынша 35%-ға дейін белгіленген.
Ал ипотекалық тұрғын үй қарыздары бойынша шекті мөлшерлеме кезең-кезеңімен төмендеп 1 шілдеден бастап 20%-ға дейін азаяды. Микрокредиттер бойынша да мөлшерлемелер өзгеріссіз қалады. 16 мамырдан бастап микрокредиттер үшін шекті мөлшерлеме жылына 46%-ға дейін болады. Ал 45 күнге дейінгі қысқа мерзімді микрокредиттер бойынша мөлшерлеме күніне 0,3%-дан және жылына 179%-дан аспауға тиіс. Бұл талап қарыз сомасы 45 айлық есептік көрсеткіштен аспаған жағдайда қолданылады.
Ұлттық банк төрағасы Тимур Сүлейменов ипотекаға бастапқы жарна ретінде 30%-дан көп төлеген қазақстандықтар 1 шілдеден бастап төменірек мөлшерлеме алатынын мәлімдеді. Ол халықаралық тәжірибеде кеңінен қолданылатын Loan-to-Value көрсеткішіне негізделеді. LTV – ипотекалық қарыз сомасының сатып алынатын тұрғын үй құнына қатынасын көрсететін коэффициент. Яғни баспананы сатып алуға жұмсалатын қаражаттың қанша бөлігі банк несиесі есебінен жабылатынын көрсетеді. Бастапқы жарнасы жоғары азаматтар үшін ипотека құны төмендеуі мүмкін.
Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігінің түсіндіруінше, ұсынылып отырған тетік бірнеше міндетті шешуге бағытталған.
Біріншіден, азаматтарды бастапқы жарна жинауға ынталандыру. Қазіргі кезде көптеген қарыз алушылар тұрғын үй құнының аз ғана бөлігін жинап, қалған соманы толықтай банк есебінен қаржыландыруға тырысады. Бұл банктер үшін де, қарыз алушы үшін де тәуекелді арттырады. Екіншіден, ипотекалық нарықты тәуекелге бағдарланған қағидат бойынша дамыту. Егер қарыз алушының өз қаражаты көп болса, оның төлем қабілеттілігі жоғары әрі қаржылық жауапкершілігі де арта түседі деп есептеледі. Үшіншіден, банктердің тұрақтылығын күшейту. Соңғы жылдары қаржы секторында тәуекелдерді басқару мәселесіне ерекше көңіл бөлінуде. Осы тұрғыдан алғанда, бастапқы жарнасы жоғары қарыз алушылармен жұмыс істеу банк үшін қауіпсіздеу саналады.
Мұндай тәжірибе көптеген дамыған елде қолданылады. Әлемдік нарықта қарыз алушының бастапқы жарнасы неғұрлым көп болса, оның несие шарттары да соғұрлым тиімді болады.
– Ипотеканың арзандауына қатысты біріншіден, ай сайынғы төлем азаяды, артық төлем көлемі қысқарады. Бұрын банктер жоғары тәуекелдерді, жалпы есептік мөлшерлемені 23-24 пайызға дейін жеткізсе, енді ол шектеледі. Әсіресе орта табыспен отырған халыққа жеңілдік болары сөзсіз. Бірақ банктер үшін ипотека аса табысты өнім болмай қалады. Себебі базалық мөлшерлеме әлі де жоғары деңгейде тұрғанда ипотеканы 20 пайызбен беру банктердің маржасын азайтатын фактор. Сондықтан қаржы ұйымдары тәуекел клиенттерге несие беруді қысқартып, талапты күшейтуі әбден мүмкін. Бастапқы жарнаның көлемі көбейеді, табысқа қойылатын талаптар қатаяды. Ресми кірісі төмен адамдарға ипотека алу қиындайды. Кей банктер ипотекалық бағдарламаларды уақытша азайтуы да әбден мүмкін. Сондықтан пайыз төмендеді, ипотека алу жеңілдеді деген дұрыс емес. Керісінше, кей азаматтар үшін ипотека қолжетімсіз болып қалады, – деді экономист Бауыржан Ысқақ.
Бүгінгі таңда тұрғын үй бағасының жоғары болуы көптеген отбасы үшін бастапқы жарна жинауды қиындатып отыр. Әсіресе жас отбасылар мен орташа табысы бар азаматтарға тұрғын үй құнының 30 пайызын жинақтау оңай емес.
Мысалы, ірі қалаларда жаңа пәтердің орташа бағасы 30–35 миллион теңгеге дейін жетеді. Мұндай жағдайда 30 пайыздық бастапқы жарна 9-10,5 миллион теңгені құрайды. Бұл көптеген отбасы үшін айтарлықтай қаржылық жүктеме.
Осыған байланысты кейбір сарапшылар жаңа тәсілдің артықшылықтарымен қатар белгілі бір шектеулері де бар екенін айтады. Өйткені жоғары табысы бар азаматтар жеңілдетілген шарттарға қол жеткізсе, қаржылық мүмкіндігі төмен отбасылар бұрынғыдай жоғары мөлшерлемемен несие рәсімдеуге мәжбүр болуы мүмкін. Жаңа реттеу тұрғын үй нарығына бірден түбегейлі өзгеріс әкеліп, ұзақ мерзімді перспективада азаматтардың қаржылық тәртібіне ықпал етуі мүмкін. Адамдар баспана сатып алмас бұрын көбірек қаражат жинауға ұмтылады.
Ұсынылып отырған өзгерістер ипотекалық несиелеудің жаңа кезеңіне жол ашуы мүмкін. Мемлекет бастапқы жарнасы жоғары азаматтарды қолдау арқылы қаржы нарығындағы тәуекелдерді азайтуды және ипотекалық кредиттеуді неғұрлым тұрақты дамытуға жағдай жасауды көздеп отыр.
Алайда бұл бастаманың табысты болуы тек нормативтік өзгерістерге ғана емес, халықтың табыс деңгейіне, тұрғын үй бағасының қолжетімділігіне және банктер арасындағы бәсекелестікке де байланысты болады. Бір нәрсе анық: 2027 жылдан бастап ипотека нарығында «неғұрлым көп жинақ – неғұрлым тиімді несие» қағидаты күшейе түсуі мүмкін. Ал бұл қазақстандықтардың тұрғын үй сатып алу стратегиясына да, қаржы мәдениетіне де әсер ететін маңызды өзгеріс болмақ.
Жылдам ақпарат алу үшін Facebook, Instagram желілері мен Telegram каналымызға жазылыңыз!